《經濟一週》樓價指數揭示買樓時機
筆者試以樓市數據模型作為分析，讓有意置業或持有物業讀者，在經濟不明朗走勢下，進一步掌握左右樓市的因素，作為購入或出售物業時的參考。
要預測樓價走勢，首先要知道什麼因素左右樓市。云云眾因素之中，以失業率、按揭息率、物價走勢、股市走勢及新盤放售情況對樓價走勢起關鏈作用（理由詳見下表）。
因素
| 影響
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失業率
| 反映經濟狀況，而經濟環境是影響樓市的最重要因素。工作收入不穩令用家對入市卻步，直接減低市場需求。
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按揭息率
| 反映置業時涉及的借貸成本，而低按息可吸引長線投資。
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物價走勢
| 於高通脹時期，投資者傾向投資固定資產以保值，相反，在通縮期間，資產並不保值，現金購買力卻不斷上升。例子1999年至2004年經歷長時期通縮，樓價亦應聲下挫。
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股市走勢
| 反映經濟走勢及資金流向。
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新盤放售
| 物業單位供應量高，拖低樓價。
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接著會以計量經濟模型 (Econometric Model) 來量化各因素對樓價的影響。
要注意的是經濟模型只是數據分析，目的是利用容易掌握因素(如失業率、利率、物價走勢) 去預測未來的變化 (如樓價)。
因此，該模型中沒有包括股市因素在內，因為測股市比預測樓市更難。此外，統計數據顯示，新盤放售數目對樓價沒有關鍵作用(statistically insignificant).
失業率關係最密切按目前市況，假設失業率升至6%,，按揭利息在3%，通脹在2%，樓價指數合理值應為91.6。在2009年1月，樓市指數為 106，以此計算，
樓市仍有14% 下調空間。但讀者應留意，樓價就如股票價格般，有時候和他的內在價值會有差距，而模型本身是反映其內在價值。
數據顯示樓價與失業率及按揭息率呈負相關 (negative correlation)， 即失業人數增加，又或按息升，樓價就會下跌，相反亦然。而通脹則和樓價成正相關 (positive correlation)，代表通脹率與樓價走勢一致，通脹升， 樓價亦升，而通脹跌，樓價亦亦跌。
以綜合失業率、按揭息率及通脹率三大因素的模型，模仿過去8年的樓價效果極佳，下圖是模型線與真實指數的對照，數字顯示大部分的估計與真實誤差少於5%。
筆者只用過去8年數據作參考原因有二， 首先是傳統上，每個經濟周期約長達8年， 第二是 1997年時炒風極濃，樓價與基本因素脫勾，難以從中抽取因素作為分析。
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方程式需要隨時間過去而更新 ，否則隨年月過去便會失準確性。筆者建議有意入市人士除分析經濟基本因素外，亦要從市場因素角度分析，參考最新數據，同時亦可將市場消化力、政府政策及租金等因素納入考慮範圍。
根據1997年至2003年香港樓市在下跌浪中的走勢分析，樓價通常以一浪低於一浪方式下跌，先是受到八萬五政策及亞洲金融風暴影響，香港急挫幅度一般在二至三成，買家「趁低」吸納支持樓價橫行，待市場完全消化這批購買力後，屆時經濟又沒有起免色，新一輪跌勢就會開展。
低按息對樓價起支持作用， 租金未回升難確定轉勢近期樓價漸見支持力，但讀者要注意這是否樓市小陽春，情況如1998年及2001年，只是因為樓價出現較有深度的調整加上按息回順，而吸引一批用家入市，還是其他因素改善，令市場轉趨暢旺。如果是前者，可能待購買力後消化後，市況會再波動。
此外，政府政策可在一段時間扭轉市場力量，以香港為例，政府曾經在2002年停止賣地，在土地供應受影響下，樓市確略見起色，不過其後仍敵不過疫症出現，將市場信心一下止摧毁。
一手盤減價令樓市銷情轉佳，卻未能帶回整體成交回旺，筆者認為，置業的投資成分較重，代表樓市投資回報率的租金，一日未止跌回升，都難以確認樓市轉勢。
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手上沒有水晶球，難以百分百掌握樓市走勢，但從上述模式中可見，失業率對經濟影響至為重要，而目前環球經濟表現來說，失業率繼續上升機會頗大，樓市難免受壓。
計劃置業人士，若能在底位入市，自然是最好不過，但最重要是控制風險在合宜水平，充份了解個人還款能力，避免購入超於負擔能力的單位。
何柏基
按計劃經濟師
http://www.panasian.com.hk/articles_details.asp?type=1&id=32 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
